发改委推进REITs常态化发行,盘活存量资产优化市场流动性

  8月1日,国家发改委副秘书长张世昕在国新办新闻发布会上表示,基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行,是深化投融资体制机制改革和多层次资本市场建设的重要举措。下一步,将抓紧健全配套制度规范,协同推动常态化发行机制加快落地见效,推动盘活存量资产、更好促进投资良性循环。

  今年以来REITs发行政策持续发布,不断提升投资者信心

  今年以来REITs发行政策持续发布,不断提升投资者信心。2月8日证监会发布《监管规则适用指引–会计类第4号》,明确原始权益人及投资者双方均可将REITs确认为权益属性产品,引导更加长期、稳定资金入市,稳步推动REITs市场扩容;4月12日国务院发布新“国九条”,文中三次提及REITs,显示政策层面对REITs市场高质量发展的高度重视。

  近日,国家发改委印发通知,部署推进基础设施REITs常态化发行工作,并自8月1日起以“新老划断”的方式实施。通知全面改进和优化申报推荐制度,进一步明确审核内容和申报要求,优化政策空间,简化申报推荐程序,压实各方责任,有利于进一步提升项目申报推荐的质量和效率。

  国家发改委投资司负责同志指出,与此前的REITs试点政策相比,本次政策进一步聚焦重点,明确了审核内容和把关标准;进一步简化程序,提高申报推荐效率;进一步压紧压实各方责任,确保权责一致;进一步优化政策空间,激发市场活力。

  具体而言,常态化发行阶段,国家发改委不再对项目未来收益率提出要求,更多交由市场自行判断、自主决策;不再对国资转让等法律法规已有明确规定的转让事项作出要求,改由企业依法依规自行办理。

  此外,此次新规适当扩大发行范围,增加了清洁高效的燃煤发电、养老设施等资产类型。调整优化规模要求,明确对于行业共性原因导致缺乏可扩募资产的项目,以及首次发行规模超50亿元的项目,可适当放宽可扩募资产的规模要求。提高回收资金使用灵活度,取消用于存量资产收购的30%比例上限,将用于补充流动资金的比例上限从10%提高至15%。

  公募REITs市场深度及流动性仍待进一步提升

  从市场表现来看,二季度国内公募REITs经营情况承压,但板块间分化仍明显。二季度以来REITs市场股价表现较好的板块包括保障性租赁住房、能源、消费基础设施等。二季度REITs底层资产的基本面情况仍是主导市场的主要变量。

  平安证券固收首席分析师刘璐认为,近日国家发改委发布的REITs新规,呼应了各级监管部门对REITs健康发展的高度重视,主要意义在于规范一级发行行为,对二级市场没有直接影响。

  从加大供给的角度,新规短期可能对二级市场价格形成一定压力,但当前REITs市场情绪较年初明显改善,为加大供给提供了时间窗口。长期看,扩大REITs产品供给、提升REITs资金容量也是提升REITs投资价值的应有之义。

  光大证券分析师孙伟风指出,2024年“红利风格”持续演绎,“资产荒”大背景下,公募REITs市场持续上扬,但市场深度及流动性仍待进一步提升,发改委新规的出台有望加速公募REITs市场扩容,并推动公募REITs进一步向市场化和权益化方向发展。

  招商证券房地产研究团队认为,REITs发行范围的进一步扩大,底层资产类型的更加多元,或吸引更多资金入市,有助于市场整体流动性提升;不再设置收益率门槛,或进一步健全市场定价机制;促使更多经营成熟稳健、现金流持续稳定的资产发行公募REITs,同时或为未来构建多层次REITs市场做铺垫。

  此外,回收资金用途约束放宽,或为发行人提供灵活决策空间;取消前期辅导环节,申报推荐程序进一步简化,一方面或意味着REITs申报从磨合期进入相对成熟期,另一方面,REITs发行效率提升或进一步激发企业发行意愿;对养老REITs适用更宽松的发行规模要求,放宽部分行业可扩募资产规模要求等。

  后续来看,政策支持REITs市场供需两端加速扩容,自带红利资产属性的REIT资产配置性价比提升。发改委新规的出台支持REITs常态化发行加速市场扩容,而REITs纳入沪深港通投资标的、社保基金和FOF基金投资范围等举措也有助于进一步补充市场流动性。中长期而言,REITs权益属性或得到增强,进一步推动权益类资金参与REITs市场的意愿。

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