随着公募REITs项目业绩回暖，产品新业态不断更新，监管配套政策逐渐完善，叠加分红稳定、资产抗周期性等特点，公募REITs市场对持有人的吸引力将进一步提升
公募REITs跑出了“加速度”。
9月19日，博时津开产园REIT在上交所上市，作为天津市首单公募REITs，其也是全市场第44单公募REITs。与此同时，公募REITs上新、扩募速度明显加快，今年以来募集成立的产品数量及发行总规模均已超去年全年。
在业内人士看来，随着公募REITs项目业绩回暖，产品新业态不断更新，监管配套政策逐渐完善，叠加分红稳定、资产抗周期性等特点，公募REITs市场对持有人的吸引力将进一步提升。
公募REITs项目“加速跑”
9月19日，上交所的上市大厅内，聚集了一群穿着正装的嘉宾，他们中有企业高管、员工代表、投资者代表等，一起等待着REITs上市的重要时刻。随着上市锣声响起，产业园REITs迎来又一只新产品——天津市首单公募REITs博时津开产园REIT正式登陆资本市场。
“天津经开区建区40年，因改革而生，伴改革成长，在一片盐碱荒滩上创造了开发开放的发展奇迹。”天津经济技术开发区党委常委、管委会副主任任东生表示，此次博时津开产园REIT的成功上市，既是天津经开区系统推进国企高质量发展攻坚行动的里程碑，也是进一步提升园区产业运营和服务水平、加速培育新质生产力的新起点。
开盘后，博时津开产园REIT表现平稳。截至收盘，博时津开产园REIT报收2.409元，上涨0.46%，交投活跃，以2694.63万元的成交额位居产业园REITs首位。目前，已上市的产业园REITs扩容至10只，东吴苏园产业REIT、国泰君安东久新经济REIT、博时蛇口产园REIT成交额较高，单日成交额均超过1000万元。
今年以来，公募REITs市场常态化发行明显加快，截至发稿，已有11单REITs上市，6单项目发布扩募公告，募集成立的产品数量及发行总规模均超去年全年。今年三季度以来，已有14单项目更新了“进度条”。其中，2家显示“已问询”，5家显示“已受理”或“已申报”，7家显示获批“通过”。
混装底层资产增强产品抗周期性
作为一类相对特殊的资产，REITs产品抗周期性的特色，颇受投资者青睐。
博时津开产园REIT的底层资产主要包括天津经济技术开发区天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园，上述产业园均位于天津市滨海新区经济技术开发区东区范围内。
其中，天河数字产业园是天津滨海新区及天津经开区重点打造的数字经济聚集区，是集超级算力、信息技术、互联网信息、科技研发为主的重点科创园区。在参观过程中，记者发现众多央地国企、知名外企集聚于此，如超算天津中心、日本川崎机器人等都是该产业园的租户。
据天津泰达产业园管理有限公司总经理杨帆介绍，目前园区资产内落户企业约116户，出租率达到83%以上，上半年新入户12家，总签约面积为7700平方米，续签企业26家，总续签面积达2万余平方米，续签率达到95%以上，园区与企业的黏性非常强。
另一处底层资产——大陆汽车厂房产业园，目前已历经多次迭代，现承租方为德国大陆集团旗下纬湃电子公司，也是大陆集团在亚太区颇具规模化的新能源零部件生产基地。
“前段时间，纬湃电子最新研发的电动轴驱动系统第四代产品，也是目前全球领先的产品，零部件生产已经在天津工厂落户和试生产，预计最新一代的电动轴驱动系统未来将在该工厂生产。”杨帆介绍说，纬湃电子作为新能源汽车核心零部件生产商，持有多项技术产权，合作客户包括大众集团、法国PSA、日本丰田，以及国内的理想、小鹏、长安、智己等品牌客户。扬帆表示，公司将持续服务好纬湃电子，争取在新的产品领域帮助他们持续扩大生产、促进收入增长。
博时基金基础设施投资管理部总经理助理胡海滨表示，天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园的特点各有不同。其中，研发办公类抗周期能力相对较弱，但租金和出租率提升空间较高；厂房类比较稳定，租金增长率相对平稳，但抗周期能力较强。两类资产有不同的经济属性，将其混装在同一个项目内，既有利于平复投资者对研发办公类出租率波动的担忧，又能避免资产的估值缺乏想象力的问题。
机构“长钱”加大配置力度
博时基金总经理张东表示，随着“科技创新驱动发展”战略深入实施，产业园区公募REITs有望展现出强大的生命力。已实现REITs上市的产业园区将持续获得政府、产业资本及专业运营商等各方的青睐，并成为园区资产良好的市场退出通道，市场扩容潜力巨大。
鉴于公募REITs分红稳定、资产抗周期性等特点，以保险、券商自营等为代表的机构资金，正在加大对公募REITs的配置力度。
“比如博时津开产园REIT，其投资者中约60%是险资和券商自营资金，长期资金对资产的认可度相对较高。”博时津开产园REIT基金经理江洲说，险资的特征是交易属性较低，投资稳定性较强，能够成为比较好的投资底仓；同时，此前会计政策进行了调整，券商自营资金等开始将REITs的投资纳入OCI（其他综合收益）记账，也有助于增长该类资金的持有期，促使其从交易类资金转变为“耐心”资金。
但另一方面，持有人持有特征较类似的情况下，其交易是否会产生趋同性，从而带来资产的单边下跌？对此，江洲回顾了上轮公募REITs下跌的背景：一是对底层资产运营情况预期不佳；二是部分同类资产出现业绩不佳情况后，投资者对其他类型资产产生犹豫情绪；三是市场单边下跌时，很多机构被动止损，导致市场出现非理性交易。
“分析未来情况，要看当时引发市场波动的因素是否还存在。”江洲分析：，一是公募REITs经过一轮调整后，估值有提升空间；二是从新进入的产品及扩募资产来看，公募REITs都更加注重底层资产的分散性，有助于增强业绩的稳定性；三是机构采用OCI记账后，受二级市场波动的影响也会更小。
根据2024年基金中报，中金公司（601995）的统计显示，保险资管作为公募REITs市场流通盘的主要定价资金之一，其持仓市值已达到44.01亿元，占据前十大持有流通市值的35%；券商及产业资本均占前十大持有流通市值的26%。
“实际上，资金的长线特征更加明显后，资产的波动性反而会降低。”江洲说，由于此前的负面因素逐渐消解，而投资者更加成熟，监管配套政策更加完善，宏观经济预期向好，这些因素将共同促使公募REITs市场表现更为稳健。
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